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가격 치솟는 단독주택…콘도가 대안 급부상

집값이 고공행진을 거듭하면서 부담을 느낀 바이어 중 관망세로 돌아선 이들이 많다. 매물에 쏠리는 오퍼의 개수가 줄어들고 거래까지 걸리는 기간이 길어진 점이 이를 증명한다. 그러나 일부 바이어는 단독주택에서 방향을 틀어 콘도로 향하고 있다. 단독주택보다 가격과 유지비가 낮은 장점이 부각되며 최근 남가주 일대에서도 콘도 거래는 증가세다. 콘도 구매를 고려하고 있는 바이어를 위한 가이드를 소개한다. ▶콘도의 특징 단독주택과 달리 콘도는 큰 빌딩에 속한 주거공간이기 때문에 이웃의 다른 콘도 오너들과 공동 공간과 편의시설을 함께 이용하게 된다. 즉, 공동 주차장에 함께 주차하고 레크리에이션 룸이나 루프 데크를 공동으로 쓰게 되며 수영장이나 체육 시설이 있다면 이것도 같이 사용하게 된다. 이런 시설들을 유지할 필요는 없지만 대신 콘도 오너들은 대표로 뽑은 주민회의에 비용을 지불하고 이들 대표가 나무를 다듬고, 수영장을 청소하며, 엘리베이터 수리부터 공동 공간의 청결관리까지를 대신하게 된다. ▶관리비의 목적 ‘리얼터닷컴’에 따르면 평균적인 콘도 관리비(Fees)는 매달 100~700달러 수준이지만 어떤 편의시설을 갖췄느냐에 따라, 또 얼마나 고급스러운지에 따라 이보다 높을 수도 있다. 통상 관리비는 콘도 오너의 개인적인 공간을 벗어난 공동 공간의 유지와 보수에 사용된다. ‘시메라 프로퍼티 매니지먼트’의 재니스 핀 대표는 “콘도는 비영리 단체로 등록된 건물로 이익으로 남겨지는 부분은 없다”고 설명했다. 즉, 매달 지불하는 관리비가 건물을 잘 관리하게 하고 궁극적으로 부동산의 가치를 높인다는 것이다. ▶관리비의 쓰임새 -빌딩 내부: 주차장, 스토리지 공간, 세탁실, 게임룸, 피트니스 센터, 사우나, 복도와 계단 등 공동으로 사용되는 시설 관리에 쓰인다. 여기에 공동 공간의 냉방과 난방, 전기, 가스, 배관 및 엘리베이터도 빠질 수 없다. 공용 공간을 정기적으로 청소하는 비용도 포함된다. -빌딩 외관: 담장, 벽, 문, 풀장, 조경과 창문 청소도 관리비로 이뤄진다. 계절의 변화에 따라 필요한 관리도 마찬가지다. 오가며 가드너가 나무를 다듬고 있는 것을 본다면 이들에게 지급되는 비용도 관리비에서 나가는 것이다. -시큐리티: 출입구의 카메라부터 순찰을 하는 가드까지 모두가 포함된다. 방문객이 벨을 누르고 빌딩 안으로 들어오는 모든 과정에 드는 비용도 관리비로 유지된다. -유틸리티: 대부분 콘도 관리비는 상수도와 하수도, 쓰레기 수거비도 포함된다. 일부는 난방, 전기, 케이블 TV와 와이파이까지 속하기도 한다. 당연히 혜택이 많을수록 관리비도 는다. -보험: 콘도에 적용되는 홈오너 보험은 빌딩 외관과 공동 공간에 해당한다. 지역에 따라서는 홍수나 지진 피해까지 커버하기도 한다. 이에 따라 콘도 오너는 집안 내부와 본인 재산에 대한 집 보험만 들면 된다. -리버스 펀드: 매월 또는 매년 정기적으로 드는 비용은 아니지만, 공공의 편리를 위해 필요한 자금을 모아두기도 한다. 여기에는 진입로 포장, 지붕 교체, 워터 히터 교환, 빌딩 외곽 페인팅, 복도와 로비 바닥 바꾸기 등이 포함된다. 이밖에 매월 관리비에 포함되지는 않지만 특별한 필요가 발생하면 할당금(Assessment)을 걷기로 결정하기도 한다. ▶콘도 살 때 고려할 점 콘도는 빌딩의 입지도 중요하지만 결국에는 바이어가 사려는 유닛이 핵심이다. 이때 가장 중요한 점은 소음으로 이웃과 벽은 물론, 바닥과 천장을 공유한다는 점을 이해해야 한다. ‘임페리얼 홈 팀’의 데이비드 넬슨 에이전트는 “바이어와 콘도를 방문할 때는 저녁 식사 때처럼 가장 붐비고 시끄러울 때는 고른다”며 “당연히 맨 끝 유닛이나 꼭대기 층 유닛은 이웃과 인접하는 부분이 적어 소음이 적고 그만큼 가격이 비싼 법”이라고 말했다. 주민회의와 운영 규정도 챙겨봐야 한다. 콘도를 산다는 계약을 맺으면 해당 규정도 모두 지킨다는 의미로 사전에 정독하고 숙지해야 한다. 도저히 따를 수 없는 규정이 있다면 취소 기간 중 계약을 해지하고 불이익 없이 계약금 등을 돌려받을 수 있다. 콘도 전체의 재정 상태도 파악해야 한다. 모기지 렌더는 콘도 단지 전체의 재정 상태 파악을 요구하는 경우가 많은데 이때는 전반적인 빌딩의 상태와 주민회의 등을 살펴본다. 바이어가 구매하는 콘도의 투자 가치를 보호해줄 실사라는 점에서 긍정적으로 볼 수 있다. 바이어의 오퍼가 받아들여지면 콘도의 주민회의에 대한 인터뷰도 진행해야 한다. 상호 인터뷰하는 식으로 상대편은 바이어가 각종 규정을 숙지했는지 등을 살핀다. 바이어는 이때를 이용해 다양한 질문을 할 수 있다. ▶질문 사항 넬슨 에이전트는 “콘도 구매 시 가장 중요한 고려 사항은 누가 전체 단지를 관리하느냐는 것”이라고 강조했다. 콘도를 고르며, 인터뷰하며 반드시 확인해야 할 질문은 다음과 같다. “관리비는 어디에 쓰이냐.” 주민회의 대표들에게 반드시 어떤 부분이 커버되는지 확인받아야 한다. 대략 본인이 사는 사적인 공간 바깥은 관리비로 유지되고 실내는 본인 책임이지만 보다 상세히 관찰하고 생각해서 질문해야 한다. 또 과거 언제 얼마나 올랐고 향후 얼마나 오를 수 있는지도 물어야 한다. “재정 관련 서류를 보여달라.” 콘도의 재정 서류는 공개 정보다. 그렇다고 회계사 수준의 지식을 갖춰야 해독할 수 있는 건 아니다. 수입과 지출이 맞아 떨어지면 된다. 대신 들어오는 돈보다 나가는 돈이 많다면 애초부터 해당 콘도를 살지 고민해봐야 한다. 또 예상치 못한 상황에 필요한 비상금 개념인 리버스 펀드도 살펴봐야 한다. “추가 할당금이 예정돼 있나.” 콘도 단지의 굵직한 수리나 주민회의 재정 개선을 위해 일회성으로 필요한 할당금에 대한 확인도 필수다. 만약 주민회의가 모든 유리창을 교체하거나 없던 피트니스 센터를 새로 만들 계획이라면 이사와 동시에 거액의 할당금부터 내야 할지 모른다. “규정은 무엇인가.” 콘도의 규정은 대체로 일상적인 것들이지만 그래도 빠짐없이 읽어보고 추가로 질문도 해야 한다. 간혹 홀리데이 장식이나 바비큐 이용 시간, 임대 가능 여부 등을 정해둔 경우도 있기 때문에 필요에 따라 확실히 해야 한다. “진행 중인 소송은 있나.” 패소할 경우 소송의 대가는 심각한 재정 손실이 될 수 있다. 소송 사실이 없더라도 콘도 단지가 가진 보험 커버리지에 대한 확인도 반드시 해야 한다. “관리자는 누구인가.” 콘도 단지에 관리자가 있는 경우라면 어느 때건 필요할 때 활용할 수 있기 때문에 존재 여부와 책임 범위에 관해 물어봐야 한다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-10-06

매물 부족에 주택 거래량은 줄어

지난달 LA한인타운 주택 거래량은 매물 부족으로 인해서 작년만 못했다. 임대수익용 주택을 제외한 단독주택(SFR)과 콘도미니엄 거래량 모두 작년 동월 대비로 감소했다. 다만 단독주택, 콘도미니엄, 임대 수익용 주택의 9월 중간 거래 가는 작년 가격을 웃돌았다. 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 올 9월 LA한인타운 주택 거래 현황을 분석한 결과, 총 주택 거래량은 114채로 작년 동월의 127채보다 13채(10%)가 줄었다. <표 참조> LA한인타운 부동산업계 관계자들은 LA한인타운의 매물 부족을 주택 거래량 감소의 주요 원인으로 꼽았다. 즉, 작년 동월 대비 중간 거래가가 모두 상승한 걸 보면 매입 수요는 여전히 높은데 공급이 이를 따라가지 못해 거래량이 줄었다는 분석이다. ▶단독주택(SFR) 지난달 거래된 단독주택은는 45채로 지난해 9월의 46채보다 2%가 줄었다. 전달의 63채보다도 18채나 적었다. 매매가 가장 빈번했던 거래 가격은 175만8000달러로 지난해의 173만 달러보다 2만8000달러(2%) 정도 높았다. 지난 8월의 172만5000달러와 비교해도 3만3000달러나 오른 것이다. 스퀘어피트 당 평균 거래 가격 역시 880달러로 지난해 9월의 750달러보다 130달러나 더 비싸게 거래됐다. 전달의 840달러보다도 40달러가 높은 수준이다. 지난달 거래된 주택의 평균 크기는 2588스퀘어피트로 전달의 2805스퀘어피트보다 200스퀘어피트 이상 작았다. 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 29일로 지난해의 22일보다 1주일 가량 늘어났다. 하지만 지난 8월의 36일보다는 6일 정도 빨라졌다. 중간 거래 일수 역시 작년보다 2일 정도 더 불어났다. 단독주택 매물의 67% 정도의 거래 기간은 30일 이하로 나타났다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 99.98%로 지난해보다 1.06%포인트 하락해 오퍼 경쟁이 완화됐음을 보여줬다. ▶콘도 올 9월에 매매가 이루어진 콘도 수는 38채였다. 이는 8월의 44채보다 6채가, 2020년 9월보다 14채(27%)가 더 적은 수치다. 중간 거래 가격은 66만 달러로 지난해 같은 기간의 63만3125달러와 비교해서 4% 정도 웃돌았다. 다만, 70만 달러에서 500달러 부족했던 8월의 중간 거래가보다는 거의 4만 달러 가까이 밑돈 것이다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 586달러로 작년 9월의 614달러와 비교해서 28달러 부족했다. 지난 8월의 600달러와 비교해도 14달러 더 낮은 가격이다. 콘도가 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 32일로 전년 동기 대비 14일이나 더 길어졌다. 가장 빈도수가 많았던 중간 거래일 역시 지난해 9월(13일)보다 7일 정도 더 지연된 20일이었다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100.02%로 작년 9월보다 2.33%포인트 올랐다. 셀러의 호가보다 더 높은 가격에서 거래가 이루어졌다는 의미다. 전달인 8월의 100.07%였던 것과 비교하면 거의 비슷했다. 한 부동산 업계 관계자는 “LA한인타운에서 살기 원하는 바이어에게 콘도 가격이 그나마 감당할 수 있는 구매 여력 범위 안에 있는 것 같다”고 설명했다. ▶임대수익용 주택 지난달 LA한인타운에서 거래된 임대수익용 주택 수는 31채로 작년보다 2채(7%) 더 많았다. 이는 전월의 20채와 비교하면 11채(55%)나 더 거래된 것이다. 중간 거래가격은 131만5000달러로 지난해의 190만 달러보다 31% 낮아졌다. 하지만 스퀘어피트당 평균 거래가는 지난해의 365달러보다 94달러 더 많은 459달러였다. 지난 8월의 평균 크기는 4597스퀘어피트였는데 9월에는 3731스퀘어피트로 800스퀘어피트 이상 작았다. 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 58일보다 8일 불어난 58일이었다. 하지만 중간 거래일은 작년보다 한 달 이상 단축된 24일로 집계됐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 97.28%로 작년 같은 기간의 95.06%보다 2%포인트 이상 상승했다. 이는 올 9월에 거래된 임대수익용 주택 가격이 지난해보다 셀러의 호가에 더 근접했다는 걸 보여준다. 임대수익용 주택의 경우, 매물의 희소성에다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려 사항이다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “단독주택에 이어서 콘도도 매물 공급이 수요를 따라가지 못하는 모양새”라며 “10월부터는 계절적 요인까지 작용하기 때문에 향후 상황을 면밀하게 주시할 필요가 있다”고 말했다. LA한인타운 주택거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2021년 9월 1일부터 9월 30일까지다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-10-06

[고객 리뷰가 대박의 비밀] <8> 리뷰 댓글 쉽게 관리하기

내가 가장 좋아하는 유튜브 비디오는 어떤 타입인가? 요즘도 인기 높은 비디오는 역시 꿀팁 강좌이다. 밀크셰이크 빨리 만들기, 자동차 배터리 교체하기, 간단한 플러밍 작업 등 따라만 해도 실제로 해내는 비디오 레슨의 열기는 식을 줄 모른다. ▶끔찍한 리뷰 댓글도 한 방에 해결? 나쁜 리뷰는 방치해 두어야 하는가? 아니면, 자존심 꾹 누르고 댓글을 달아야 하는가? 속은 뒤집히겠지만, 그래도 매너 있게 반응을 하면 악플의 독소는 빠진다. 이때 사용할 리뷰 회신 템플릿도 간단히 따라 해서 해결하는 컨셉이다. ▶골치 아픈 리뷰 댓글은 템플릿으로! 온라인 전문 지식이 없는 오너가 그대로 사용해도 되는 게 신기하다. 까칠한 리뷰라도 웬만하면 ‘찰칵’ 해결된다. 오너의 무겁고 아픈 마음의 짐까지 확 덜어준다. 엄청난 시간 절약은 물론, 골치 아픈 과정을 쉽게 해결한다. 오늘, 이 요긴한 템플릿을 만들어두자. 사족은 생략하고 내 상황에 맞게 조정할 기본 템플릿을 살펴보자: “(고객/이름)님, (이런 이런) 문제를 알려주셔서 고맙습니다. 고객님의 기대에 맞춰드리지 못해서 미안한 마음이에요. 우리에게 (무엇을) 할 기회가 한 번 더 있다면 좋겠네요. 다음 방문 때에는 저희 담당 매니저나 (누구누구)에게 먼저 전화로 알려주시겠어요? 감사합니다.” 이런 기본 구성이면 간단해도 합리적 소통과 마음의 전달까지 충분히 된다. 필요에 따라 각 부분의 내용을 약간만 조정하면 내 상황에 딱 맞는 맞춤형으로 바뀐다. 부정적인 리뷰에 회신할 때 단 하나의 완벽한 템플릿은 없다. 이 기본 템플릿으로 몇 개의 다른 템플릿까지 만들어두면 더욱 좋다. 올바른 리뷰 회신은 불만을 가졌던 고객을 다시 유치할 기회 뿐 아니라, 댓글을 읽는 많은 눈동자들에도 오너의 마음에 공감하게 한다. 나쁜 고객 리뷰에 대응하기 위한 템플릿을 만들 때 핵심이 되는 5가지 항목을 꼭 포함하라. 1) 감사를 표현하라. 씁쓸하고 억울할 수도 있지만, 고객의 시각을 배운 것만으로도 나에겐 도움이 된다. 2) 사과 또는 유감의 뜻을 알려라. 인정하고 사과하는 것은 인간적인 면을 보여준다. 잘못을 인정할 수 없는 경우라도, 미안하게 느끼는 마음은 전달할 수는 있다. 3) 공감하라. 고객의 마음 한 부분이라도 함께 공감해주면 분위기는 달라진다. 나는 언제나 옳다는 뻣뻣한 주장은 다른 소비자의 눈에도 거슬린다. 고객이 화나거나 실망한 느낌을 받게 된 상황에 미안한 마음을 품는 자세는 리뷰를 통해 함께 해결하고 사업체를 향상하는 뛰어난 방법이다. 4) 해결 방안을 제시하라. 어떻게 해결하고 싶은지, 내가 할 수 있는 합리적인 방안을 알려줘라. 5) 고마움의 표시로 마무리하라. 사업체 리뷰 댓글은 긍정적이고 밝은 메시지로 끝을 장식하면 좋다. 합리적이고 현실적인 해결책이 지금 당장 없다 해도, 알게 된 부분에 대해 깊이 이해하고 앞으로 재발하지 않도록 노력하겠다는 긍정적인 태도를 보일 수 있다. 짜증은 나겠지만, 그래도 시간을 내서 예리하게 찔러 준 고객임을 기억하자. 최소한 존중하는 마음은 표현할 수 있는 거다. 성질난다고 독설 같은 리뷰에 맞짱을 뜬다거나 내 입장을 고집스럽게 전달해서 대립의 위치에 서는 것은 위험천만이다. 물론, 자신의 건강에도 득이 되지 않는다. 미운 고객(놈) 떡 하나 더 준다는 너그러운 오너의 모습을 보이도록 노력하자. 이슈를 제기한 까칠한 고객은 물론, 댓글을 읽는 다른 분들의 마음과 응원도 보너스로 얻을 수 있다. ▶문의: (703)337-0123(ext. 400) 윤필홍 / InteliSystems 대표

2021-10-06

[부동산 가이드] H06 보험이 필요한 이유

콘도나 타운홈처럼 각자 개인 소유의 유닛들의 벽이 붙어 있을 경우 HOA에서는 매스터 보험을 일괄적으로 갖고 있다. 한 유닛이 불이 나거나 물이 샐 경우 인접한 유닛들도 함께 피해를 볼 수 있기 때문에 건물 자체는 의무적으로 커버가 되게끔 하며 유닛마다 부과하는 HOA비에는 보험료가 포함되어 있다. 지진보험이나 홍수보험은 반드시 들어있는 항목은 아니고 단지마다 옵션으로 들어있기도, 아니기도 하므로 구매 시 이런 사항을 확인하도록 하여 내가 사는 단지의 보험 상태를 알고 사는 것이 매우 중요하다. 하지만 단지에서 갖고 있는 매스터보험은 유닛 내부를 커버하지는 않는 경우들이 많아서 불이 나거나 물이 샜다고 해도 각 개인이 소유한 가전제품, 가구, 의류 등이나 마루나 캐비넷 등등 개인 소유물에 해당하는 부분은 커버를 받을 수가 없게 된다. 융자를 받아서 사는 경우 렌더에서 자기들이 융자를 해주는 담보물인 해당 유닛의 단지에서 갖고있는 매스터보험을 심사를 해서 유닛 내부의 커버가 부족하다고 할 경우 추가 보험인 H06보험을 의무적으로 들게끔 한다. 하지만 현금으로 구매를 하는 경우이거나 매스터보험이 유닛 내부까지 커버리지를 포함하고 있는 경우 H06 보험을 들 것을 의무화하지 않게 되는데 이때 바이어들은 이 부분을 간과할 수 있게 된다. 문제는 만일 이렇게 추가 보험을 들지 않았는데 윗집에서 물이 샜다고 가정해보자. 이런 경우 윗집의 문제로 아래층 유닛이 피해를 봤을 경우 윗집이 H06 보험이 들어 있다면 아래 유닛이 혹시 추가 보험이 없다 해도 윗집의 보험으로 커버 받을 수 있게 될 것이라 문제의 해결은 가능하다. 하지만 책임 소재를 밝히는 것이 어려울 경우, 가령 윗집에서 자기들의 문제가 아니고 건물 자체의 문제라고 떠넘기며 책임지기를 거부한다면? 아니면 윗집이 추가 보험을 안 들어놓은 상황이라면 어찌할까. 본인의 보험에 클레임을 청구하고 보험회사에서 알아서 해결하도록 맡기면 되겠다. 1년에 몇백불 정도면 들 수 있어서 그리 부담이 되지도 않으니 추가 보험은 꼭 들으시면 좋겠다. 그리고 드는 김에 너무 최하의 수준으로만 들지 말고 본인이 소유하고 있는 유닛의 리모델링 정도나 가구, 가전제품 등의 가치가 커버되게끔 충분히 드실 것을 권해 드린다. 언제나 그렇지만 보험은 들면 사고가 없어 아까운 생각이 들지만 일단 일이 터져서 보험의 혜택을 보면 안도하게 된다. 그리고 마지막으로 집 보험을 한 번 청구하면 5년간 기록이 유지되어 혹시라도 집을 팔 때 바이어가 집 보험을 가입할 때 문제가 될 수도 있으므로 청구액수가 소액일 때는 보험을 통하는 게 이득인지 아닌지도 고려해 보고 하길 권한다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표

2021-09-29

"주택마련 위해서라면 자녀 출산도 늦출 수 있다"

대부분의 소비자는 집을 소유하기 위해서 라이프 스타일을 포기할 수 있다고 밝혔다. 특히 과반은 1년간 알코올 섭취와 휴가를 가지 않겠다고 답했다. 홈워런티 서비스 제공업체 신츠가 현재 무주택자인 성인 1019명을 대상으로 설문 조사한 결과, 내 집 마련을 위한 자금 마련으로 술과 휴가 1년간 포기를 선택한 응답률이 각각 53.3%와 52.5%로 절반을 넘었다. <그래프 참조> 특히 응답자의 85%는 집 소유를 위해서라면 라이프 스타일을 포기할 의향이 있다고 밝혔다. 10명 중 4명 이상은 새옷 구매(45.0%)와 외식(43.8%)을 1년 동안 하지 않겠다고 했다. 또 암호화폐 투자와 온라인 쇼핑 중단을 선택한 비율도 각각 38.5%와 31.0%나 됐다. 10명 중 3명에 가까운 응답자가 초콜릿과 피자를 끊겠다고 답했다. 눈에 띄는 점은 자녀 계획을 1년 동안 미루겠다고 한 비율도 27.4%나 됐다. 또한 급여의 30%를 저축하겠다는 응답률은 26.2%였다. 세대별로 보면, Z세대가 주택 소유를 위해서 1년간 희생할 수 있다는 비율이 X세대와 밀레니얼세대보다 대체로 높아서 가장 적극적이었다. 일례로 Z세대의 술(58.4%), 휴가(61.8%), 새 옷 구매(50.6%) 포기 응답률이 다른 세대와 비교해서 5~9%포인트 이상 더 높았다. 온라인 쇼핑과 자녀 계획 지연도 42.7%와 36.0%로 각각 10%포인트와 7%포인트 이상 차이가 났다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-29

[부동산 이야기] 주택 실수요자들의 어려움

올해 4월과 7월의 주택시장이 숫자상의 분명한 변화를 보여주고 있습니다. 복수의 오퍼가 줄어들고 쉬어가거나 구매를 포기하는 실바이어들이 증가 추세입니다. 싼 가격으로 인해 뜨거웠던 플로리다를 포함한 중남부 여러 곳의 상황도 마찬가지입니다. 새로운 세금 개혁안이 마무리 단계에 들어갔고 10월 중순까지는 이러한 추세가 이어지겠지만, 시장이 갑자기 봄처럼 핫해질 가능성은 적다고 보입니다. 아직 대략 유예 혜택을 받는 약 160만 가구의 98%가 최소한 10% 이상의 에큐티를 보유하고 있는 것으로 CNBC는 밝히고 있습니다. 그리고 최근 직장의 재택근무 중단추세 그리고 대학생들의 학교 복귀로 인한 아파트 수요의 확대로 렌트비 상승이 이어지면서 투자가들이 일반 주택과 더불어 투자용 아파트에도 관심을 늘려가고 있습니다. 앞으로의 시장에서 점점 더 실거주 목적의 바이어보다는 투자자에 유리한 환경이 이어질 것으로 예상이 됩니다. 렌딩트리의 조사에 따르면 현재의 최저임금 기준으로 수입의 30%를 렌트비로 지출한다고 가정했을 때 중간 렌트비보다 약 533달러 정도 지출이 초과한 실정이며 대도시의 경우를 대입한다면 이 격차는 더 커지면서 수입의 50~60% 이상을 렌트비에 지출하는 지역들이 적지 않은 상황입니다. 최근에 구인란과 더불어 수입이 증가한다고는 하지만 갑작스러운 물가상승으로 인해서 상승분이 무의미하게 되었습니다. 주택 구매 여력이 점점 더 상실되는 이유입니다. 이러한 상황으로 투자용 아파트의 수요가 늘어나고 최근 인건비 상승과 자재비 급등으로 신규주택 공급량이 적어지는 추세 속에서 특히 건설업 노동자들의 약 40%가 백신 미 접종 상태를 유지하고 있고 새로이 이들에게 백신 접종의 의무화 요구가 신축 건물주들 사이에서 늘어나면서 노동력 수급의 차질이 장기화할 가능성이 있습니다. 이럴 경우 기존 주택 매물에 계속 투자가가 몰려들 수밖에 없습니다. 주택 렌트가 상대적으로 안전하고 장기간 수익률의 보전이 가능하므로 일반 실거주 바이어들과 셈법이 다른 투자가들의 매입 열기는 지속할 것입니다. 상대적으로 구매비용과 유지비용의 상승도 실바이어들의 주택구매를 주저하게 하고 있습니다. 가주부동산협회의 조사에 따르면 신규 주택구매자의 44% 정도가 모기지를 제외한 추가 지출에 대한 별다른 준비 없이 주택을 산 것으로 조사 되었고 전국 평균으로 대략 융자액수의 2~5%가 구매 비용으로 필요하고 각종 유틸리티 비용의 상승이나 보험료의 인상 그리고 HOA 추가부담 등으로 유지비용 또한 증가 추세여서 실바이어들의 구매 결정을 어렵게 하고 있습니다. 프레디맥의 조사에 따르면 융자 시 쇼핑을 몇 곳만 해보아도 최소한 1500달러 정도를 절약 가능하다는 점은 주택 구매 시 필요 없는 비용의 낭비도 적지 않음을 보여주고 있습니다. 아직 마진이 적더라도 여전히 플리핑을 통한 단기매매를 노리는 투자가들이 많고 세제 개혁안 등이 확정되면 마켓에 투자가들이 더 몰려들 가능성도 있습니다. 실거주자에게는 버거운 환경이지만 투자가에게는 유리할 수 있는 주택시장의 상황 전개가 약간은 두려운 현실로 나타나고 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 / 콜드웰뱅커 에이전트

2021-09-29

매물 부족으로 내년도 집값 상승 전망

내년에도 주택 공급 부족으로 인한 매물부족과 가격 상승 현상이 계속될 전망이다. 국책 모기지 기관(GSE) ‘패니매’는 경제와 주택전망 보고서를 통해서 올해처럼 건축 자재 가격 상승으로 인한 주택 건설 지연과 이로 인한 매물 부족 현상이 2022년까지 이어질 것으로 내다봤다. 패니매는 주택 공급이 수요를 따라잡지 못해서 주택 판매 증가를 억제하고 집값을 올리는 주요 요인이라고 분석했다. 보고서에 따르면, 2021년 주택 거래는 전년 대비 3.3% 증가에 그칠 것으로 보인다. 패니매는 올 하반기 착공 예정이었던 주택 건설 프로젝트가 내년으로 미뤄지면서 주택 건설 전망치도 하향 조정했다. 주택 건설 착공 지연은 급등한 건축 자재 가격과 코로나19로 인한 노동력 부족에 따른 인건비 상승 등이 주요 원인이라는 게 전문가들의 진단이다. 전국주택건설협회(NAHB)의 9월 주택시장 지수는 76이었다. 이는 지난해 7월 이후 최저치다. 지수는 지난해 11월에 90을 기록한 이후 내림세를 이어가고 있다. 시장지수가 50을 웃돌면 신뢰도가 개선되고 있음을 가리킨다. NAHB 측은 목재 가격을 포함해 건축 원자잿값 가격의 오름세에 따라 건설 비용 부담이 증가하고 있다며 어려움을 하소연했다. NAHB가 실시한 연방 노동부 데이터 분석에 따르면, 창문, 지붕 타일, 문 및 강철을 포함하는 주택 건축 자재의 도매가격이 지난 12개월 동안 22% 증가했다. 팬데믹 이전인 2020년 전까지 건축 자재 가격의 연간 상승률은 1% 정도였다. 이에 더해 만성적인 숙련된 건설 노동자 부족은 인건비 급등을 야기했다. 건축업자는 일반적으로 골조, 전기, 배관 및 기타 주택 건축에 전문 인력을 독립계약자로 고용한다. 이런 숙련된 노동력을 확보하거나 필요한 자재를 조달하는 데 드는 비용 부담이 커지자 늘어난 비용이 주택 바이어에게 전가되는 실정이다. 증가한 비용 부담에 일부 건설 업체는 주택 착공을 미루고 있으며 다른 업체들은 신축 공사 지연이라는 문제에 직면하고 있다. 패니매 측은 또한 인플레이션 상승 압박 때문에 모기지 이자가 올라갈 가능성이 점점 더 커지는 것도 주택 시장 전망의 불안 요소라고 설명했다. 코로나19 팬데믹으로 빚어진 글로벌 공급망 차질과 타이트한 노동시장 등으로 인해서 인플레이션의 오름세가 완만 또는 둔화하겠지만, 여전히 상승 기조에 있다고 봤다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-29

에이전트만 잘 선택하면 주택 구매 쉬워진다

집을 사는 건 복잡한 과정이다. 바이어 혼자 하기엔 제약이 많다. 부동산 정보업체 ‘질로’의 2019년 조사에서 바이어 10명 중 8명 이상이 에이전트를 고용한 이유가 이 때문이다. 질로는 주택 구매를 준비 중인 바이어를 위해 어떻게 좋은 에이전트를 구하는지, 왜 에이전트와 협력하는 게 좋은지를 소개했다. ▶에이전트 왜 필요한가 에이전트는 원하는 집을 찾는 것부터 최종 계약 클로징까지 전 과정을 도와준다. 질로 조사에서도 85%의 바이어가 에이전트를 통해 집을 산 것으로 나타났다. 에이전트를 고용하면 누릴 수 있는 가장 큰 장점은 즉각적인 리스팅 확인이다. 바이어가 직접 온라인 정보를 뒤지는 것보다 에이전트를 통하면 즉각 매물로 오르는 주택을 더 많이 접할 수 있다. 또 에이전트는 가격, 조건 등의 협상 과정에서도 도움을 준다. 해당 지역의 시세 추이와 전망에 맞춰 적정가를 오퍼할 수 있게 돕고 시장 상황에 맞는 전략도 제시해준다. 이들의 경험치도 집을 사는 모든 과정에서 큰 도움이 된다. 언제 역제안을 할지, 인스펙션 보고서에서 어떤 문제가 있는지 등을 안내받을 수 있다. 궁극적으로 바이어의 시간과 돈과 스트레스를 줄여줄 수 있는 안내자인 셈이다. 여기에 경험을 갖춘 에이전트는 믿을 수 있는 모기지 렌더, 에스크로 회사, 인스펙터 등도 연결해줄 수 있다. 그리고 모든 과정에서 오가는 수많은 서류에 대해서도 바이어가 골치 아프지 않게 해결해준다. ▶에이전트 비용 질로 조사에 따르면 주택 거래 과정에서 양측의 에이전트들이 받는 커미션은 집값의 평균 6%로 알려졌다. 이를 바이어 에이전트와 리스팅 에이전트가 나누는 구조다. 셀러가 집을 내놓을 때 리스팅 에이전트와 커미션을 협상하는 것이 관례다. 바이어 측 에이전트는 이때 맺어진 계약 내용에 따라 일정 부분을 받게 된다. 질로 조사에 따르면 26%의 에이전트는 바이어로부터 커미션을 받은 것으로 나타난 바 있다. 그러나 통상적으로 주택 거래 과정에서 바이어 측 에이전트의 커미션도 셀러가 부담하고 있다. 다만 셀러가 직접 집을 내놨다면 바이어는 본인의 에이전트에게 상호 약정한 수준에서 커미션을 직접 줘야 한다. 바이어가 할 일은 에이전트와 계약을 하며 커미션에 관한 내용을 확인하는 것이다. 시장 상황에 따라 바이어가 커미션을 직접 주는 방식으로 셀러에게 제출하는 오퍼를 더욱 강력하게 만들 수도 있다. ▶좋은 에이전트 구하기 다른 전문가를 찾는 것과 마찬가지로 부동산 에이전트도 바이어의 필요에 맞는 적임자를 구하는 것이 중요하다. 이를 위해 질로는 다음과 같은 순서로 후보를 좁혀나갈 것을 권했다. ① 에이전트 검색 에이전트 검색은 원하는 지역에서 다양한 방식으로 가능하다. 가주부동산중개인협회(CAR) 웹사이트는 물론, 질로와 같은 온라인 서비스 업체도 관련 서비스를 제공하고 한인 부동산 회사들도 신문 등 한인 언론사와 자사 웹사이트에 지역별로 전문가를 소개하고 있다. 검색할 때는 해당 지역에서 일한 경력을 비롯한 에이전트 이력과 해당 에이전트를 고용해 본 기존 바이어들의 리뷰, 에이전트에 대한 평가와 해당 에이전트가 성사시킨 계약 건 등에 대해 알아봐야 한다. ② 평판도 알아보기 가족, 친척과 지인 등 바이어의 주변에서 믿을 수 있는 에이전트를 찾는 것도 방법이다. 가장 좋은 방법은 최근 집을 산 경험이 있는 지인에게 함께 일한 에이전트가 누군지 듣고 만족도 등을 알아보는 것이다. 이때는 당연히 너무 지인의 평가만 믿지 말고 온라인 등에 올라온 리뷰 등을 통해 교차해서 점검하는 것이 안전하다. ③ 3명 이상 인터뷰 이렇게 좁혀진 에이전트 후보들에 대해서는 최소한 3명 이상 직접 인터뷰하는 것이 필요하다. 이때 후보들에게 해야 할 중요한 질문은 다음과 같다. “지난 3년간 해당 지역에서 얼마나 많은 바이어를 도왔나?” “부동산 업계에서 풀타임으로 일하고 있나?” “얼마나 빨리 고객의 요청에 응답하나?” “근무하는 시간대는 언제인가?” “바이어를 위한 에이전트라는 ‘Accredited Buyer Representative(ABR)’나 ‘Certified Buyer Representative(CBR)’ 인증은 있나?” 등이다. ④ 계약하기 최종 에이전트를 선택하면 어떻게 일을 하고 어떻게 보상할지에 대한 합의서를 작성한다. 이때 공통으로 들어가는 두 가지 중요한 사항 중 하나는 에이전트 독점 조항이다. 이는 바이어가 보통 6~12개월 정해진 기간 오직 한 명의 에이전트에게 일을 맡긴다는 의미다. 이 기간에 주택 거래가 이뤄지면 에이전트는 커미션을 받게 되고 셀러가 커미션을 주지 않으면 바이어가 책임져야 하므로 계약서를 잘 읽어둬야 한다. 두 번째는 반대로 반독점 조항도 있다. 첫 번째 에이전트가 동의하는 선에서 다른 에이전트의 도움을 받을 수 있다는 것이다. 커미션은 최종적으로 바이어가 살 집을 찾아준 에이전트에게 지급된다. ▶좋은 에이전트의 조건 원하는 집을 얻기 위해 바이어는 수개월 동안 에이전트와 동고동락해야 한다. 당연히 에이전트의 능력과 경험은 물론, 일하는 스타일, 직업윤리, 커뮤니케이션 방법은 물론, 마음에 드는 인성까지 살펴봐야 한다. 이와 함께 좋은 에이전트가 갖춰야 할 조건은 다음과 같다. ① 우월한 로컬 전문성 모든 부동산 시장은 똑같지 않다. 시세는 물론, 수요와 집의 스타일 등은 주는 물론, 도시와 동네마다 모두 다르다. 따라서 바이어가 원하는 지역에 가장 특화된, 로컬을 깊숙이 알고 있는 에이전트가 최적이다. 온라인 검색을 통해 해당 지역에서 오랜 기간 일하며 많은 거래를 이끌었고 좋은 평판을 받는 에이전트를 찾을 수 있다. 또 동네에 실제 사는 지인 등이 있다면 그들을 통해 누가 그 지역의 전문가인지 알아낼 수도 있다. ② 강력한 커뮤니케이션 기술 에이전트는 바이어뿐 아니라 거래 상대방과도 원활하게 의사소통을 할 수 있어야 한다. 가격 네고와 오퍼 점검은 물론, 다양한 컨틴전시 플랜과 관련해서도 협상할 것이 많기 때문이다. 또 모기지 렌더, 홈 인스펙터와 변호사 또는 에스크로 회사와도 자주 연락해야 한다. 따라서 이런 점에 주안점을 두고 에이전트를 찾아야 한다. 일과 시간 이후 또는 주말에도 일할 수 있다면 바이어의 만족도는 높아질 것이다. ③ 경력과 평판도 부동산 에이전트는 좋은 평판으로 칭찬을 받을 수도 있지만 반대로 악평에 시달릴 수도 있다. 이에 따라 당연히 에이전트로서 얼마나 일을 했는지 주변의 평가는 어떤지 바이어는 적극적으로 알아보고 인터뷰 시 확인도 해야 한다. 만약 경력이 짧은 에이전트를 고용했다면 각 단계가 제대로 이행됐는지 확인해야 하고 이를 도와줄 좀 더 경륜 있는 에이전트가 있는지도 확실히 해야 한다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-09-29

[부동산 가이드] 양도소득세와 1031 교환

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 건물주가 가장 궁금해하는 것이 바로 부동산을 매매하는 과정에서 발생하는 양도소득세 일 것이며 이는 부동산을 매각 후 처음 샀을 때보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉘게 되는데 아파트, 상가, 사무실, 창고 등이 이에 포함된다. 현재 IRS에서 제공하는 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 되는데 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하여 주거용 부동산으로 규정 할 수 있으며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 발생한 양도소득에 대해서 50만불까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만불까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 주택을 공동명의로 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만불까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만불에 사서 100만불에 팔았다면 이 부부는 40만불의 소득에 대해서 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 내가 거주하고 있지 않는 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 IRS 관련 1031조항인 1031 교환(Exchange)인데 이는 투자용 부동산의 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이럴 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 하는데 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구입을 끝내야 한다. 최고 3개까지 정할 수 있으며 경우에 따라 3개 이상을 정할 수도 있지만 팔았던 물건에서 나온 전액이 새로 산 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어보자. 만약에 융자가 100만불이 남아있는 아파트를 300만불에 팔고 280만불짜리 가격이 싼 다른 아파트를 구매해서 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만불을 갚고 나면 200만불이 남게 된다. 여기서 남은 200만불이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 이럴 경우 새로 구매한 매물의 융자액수가 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만은 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 필자가 생각하기엔 상대적으로 안전한 것이 부동산 투자일 것이며 이에 따른 현명한 투자와 매매가 바쁜 이민 생활에서 목돈을 마련하는 가장 효율적인 방법이다. 한 편의 칼럼에 다 담기에는 셀러의 재무구조가 각자 다르므로 자세한 내용은 세금 관련 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다. ▶문의: (310)227-0066 케네스 정 / 드림부동산 대표

2021-09-29

[부동산 투자] 투자의 시작

셰익스피어의 희곡 중에 ‘베니스의 상인’이 있다. 이 희곡의 배경이 된 중세시대의 이탈리아는 세계 무역의 중심지이고 특히 베니스는 금융산업이 시작된 곳이다. 그 시대에 바로 베니스 북쪽 끝에 유대인 거주지가 있었고 그들이 많이 하는 비즈니스 중에 ‘방코로소’라고 불리는 전당포가 있었다. 이 방코로소가 현대 은행(Bank)의 시작이라고 하는데 방코(Banco)는 이탈리아어로 탁자와 의자를 뜻한다. 그 시대에도 유럽 어디에서나 홀대를 받던 유대인들은 전당포 같은 그 당시 천하게 여기던 비즈니스를 운영할 수밖에 없었다. 그러나 유대인들은 탈무드의 영향으로 이윤추구를 긍정적으로 생각하고 저축이 몸에 배어 있으며, 돈이 있어도 검소하게 생활하는 장점이 많은 민족이다. 그래서인지 베니스의 상인인, 수전노 샤일록같이 모질고 비인간적인 사람의 이야기 속에도 신용을 중시하던 관습이 보인다. 한편 미국 인구의 2%밖에 안 되는 유대인은 미국 경제력의 20%를 차지하고 있고 할리우드의 영화산업을 비롯해 금융, 유통, 언론 그리고 부동산까지 그들의 경제력은 정말 대단하여 미국 전체 부동산의 40%를 소유하고 있다고 한다. 그러면 어떻게 유대인들은 미국에서 이렇게 거대한 부를 이룰 수 있었을까? 유대인의 역사를 새삼 거론할 것은 없지만, 그들은 박해받은 2000년의 역사 속에서 얻은 고난의 축적을 결코 헛되이 하지 않고, 인내하면서 취할 것은 취한다고 하는 유대 상술의 결과라고 한다. “인간은 변한다. 인간이 변하면 사회도 변한다. 사회가 변하면 유대인은 반드시 다시 살아난다.” 이것이 2000년 동안의 인내 속에서 얻은 값진 낙관주의이며 유대인의 역사 속에서 태어난 민족정신이라고 한다. 이런 긍정적인 마음이 각 방면에서 최고의 영향력을 가진 유대 커뮤니티를 만든 힘이 되었고 오늘을 사는 우리도 꼭 배워야 할 지혜일 것 같다. 그리고 무슨 일에나 끈기를 가지고 기다릴 줄 아는 그들도 수지타산이 맞지 않는다는 것을 알게 되면 미련을 두지 않고 깨끗하게 포기한다. 유대인들은 어떤 사업에 자금과 노동력을 투입하기로 결심하면 어느 시기까지는 자신이 준비한 청사진과 현실의 실적 사이에 작지 않은 차이가 있다고 해도 흔들리지 않지만, 앞으로 장사가 호전될 분명한 전망이 없다면 더는 미련을 두지 않고 깨끗하게 포기해버린다. 그러면 긍정적이든 부정적이든 여러 면에서 우리 민족과 유사하고 미국의 정치, 경제는 물론이고 문화에까지 막대한 영향력을 가지고 있는 유대인들의 부동산 투자는 어떻게 하고 있을까? 세계 최고의 상인인 유대인들이 부동산에 투자하는 이유는 ‘돈이 되기 때문’이라고 한다. 유대인들은 다른 것과 마찬가지로 부동산 투자에서도 자신의 투자 안목을 길러 세태에 휩쓸리는 우를 범하지 않는다고 한다. 즉 부동산 투자에도 운을 바라기보다는 자신만의 가치관을 가지고 종합적 분석을 통해 잠재가치를 판단하고 추진하면 그 안에 성공이 있다고 본다는 것이다. 그리고 우리 한인들과 마찬가지로 유대인들도 전란이나 경제 불황을 많이 겪어 부동산에 대한 애착이 강하다고 한다. 어쨌든 혼란에 처한 사회에서 살 거나 미국 같은 이민이 꾸준하게 늘고 있는 사회에서는 부동산 투자가 재산 증식에 최고의 방법이라고 그들의 자손들에게 주입하고 교육한다. 끝으로 유대인에게는 “돈을 벌려면 무슨 짓을 해도 좋다. 그러나 많은 돈을 벌고 싶다면 결코 법칙에서 벗어나면 안 된다”는 말이 있다고 하니 꼭 귀담아들어야겠다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장

2021-09-22

대도시 인근 교외 지역에 세입자 몰려

교외(suburbs) 지역에 세입자가 꾸준하게 늘면서 주택소유주 증가 폭을 압도하고 있다. 아파트 검색 업체 ‘렌트카페’가 2010년 센서스 자료와 2019년 아메리칸커뮤니티서베이(ACS)를 비교 분석한 결과, 전국 대도시 지역 50곳 인근 교외 지역에는 2100만 명에 달하는 세입자가 살고 있다. 이는 10년 전과 비교해서 370만 명이나 급증한 것이다. 2010년과 2019년 사이 교외 지역 세입자 증가율은 22%에 달했다. 반면 주택소유주는 3% 증가에 그쳤다. 세입자의 교외 지역 급증으로 인해서 세입자 수가 주택소유주보다 많은 교외 지역은 242곳으로 늘게 됐다. 10년 동안 103곳이나 증가한 것이다. 또 향후 5년 내 57개 교외 지역도 세입자 수가 주택소유주를 앞설 것으로 전망됐다. 세입자 인구는 밀레니얼세대와 Z세대이며 55%가 45세 미만으로 연 중간 가구 소득이 5만 달러였다. 2019년 기준으로 세입자가 다수 거주자로 등극한 주요 교외 지역 중 버지니아의 메리필드는 세입자 비율이 64.2%로 가장 높았다. 플로리다의 브라운스빌과 캘리포니아의 샌파블로가 각각 62.9%와 60.4%로 그 뒤를 따랐다. 특히 LA인근 메트로 지역 중에서는 하와이안가든이 59.6%로 세입자 비중이 가장 컸다. 윌로브룩(56.5%), 샌게이브리얼(55.3%), 몬로비아(54.3%), 로즈미드(52.7%) 순으로 톱 5를 구성했다. 아테시아와 터스틴이 각각 52.3%와 51.7%로 집계됐다. 그 다음은 어바인(51.3%), 린우드(51.0%), 사우스 엘몬테(51.0%) 순이었다. 가장 눈에 띄는 점은 예상과 달리 베벌리힐스의 세입자 비율이 50.7%나 됐다는 점이다. 가디나도 50.4%로 세입자 수가 주택소유주 수보다 소폭 많았다. 앞으로 5년 내 세입자 수가 50%를 넘을 교외 지역으로는 2019년 현재 거주 인구의 절반을 차지하고 있는 아주사와 사우스 패서디나가 포함됐다. 또 샌디에이고 인근의 에스콘디도 지역도 49%로 세입자가 증가할 교외 지역으로 꼽혔다. 2010년과 2019년 사이에 세입자 증가 폭이 가장 컸던 교외 지역은 오하이오의 메이플하이츠로 87%나 성장했다. 미시간의 이스트포인트 지역도 83%나 됐으며 가주의 다이아몬드바도 75%나 늘었다. 부동산 업계는 “주거 비용 부담에 더 나은 주거 환경을 찾아서 세입자들이 교외 지역으로 이동하고 있다”고 분석했다. 이어 그는 “첫 주택 구매자가 진입할 수 있는 엔트리 레벨의 주택이 극심하게 부족하다”며 “주택소유율이 대폭 늘지 않은 원인”이라고 지적했다. 다만 “최근 밀레니얼세대가 주요 바이어이자 주택소유주로 부상하면서 향후 세입자와 주택소유주 비율에도 영향을 줄 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-22

아무리 급해도 '로케이션' 고려, 인스펙션 필수

집을 사거나 팔면서 감정에 휩싸이면 손해라는 게 부동산 업계의 정설이다. 집은 가족의 안식처인 동시에 투자이기도 하기 때문이다. 특히 요즘 같은 광란의 주택시장인 경우는 셀러든, 바이어든 집과 사랑에 빠지면 눈이 멀면서 다른 중요한 것들을 놓치기 쉽다. 월스트리트저널(WSJ)은 부동산 에이전트, 재정 플래너, 인테리어 디자이너와 기타 전문가들을 통해 집을 사거나, 팔면서 평정심을 유지할 수 있는 팁을 전했다. 특히 요즘 시장 분위기에서 가장 흔히 저지를 수 있는 실수들을 소개함으로써 보다 좋은 결정을 유도했다. ▶바이어의 5가지 실수 ① 그저 그런 로케이션 멋진 집의 모습에 반해 간과하는 최대 실수는 입지 선택이다. 특히 요즘은 매물 부족으로 원하는 로케이션에서 집을 구하지 못할 가능성이 높다. 마이애미 ‘더글라스 엘리만’ 부동산의 디나 골든테이어 디렉터는 “요즘 마이애미 해변에서 현명한 바이어들은 다리 옆이나 비행기 항로 아래라도 따지지 않고 오직 마이애미 해변이라는 이유로 집을 선택한다”고 말했다. 나쁜 로케이션은 집을 되팔 때 최대 악재다. 욕실을 더하거나 침실을 넓히는 것은 가능하지만 보이는 풍경이나 거리의 위치는 절대로 바꿀 수 없다. 시장이 요즘처럼 뜨겁지 않을 미래에 집을 판다면 후회가 될 결정이 될 수 있다. ② 직접 보지 않은 집 테네시 ‘파크스 부동산’의 신디 스탠튼 에이전트는 제아무리 전문가가 찍은 사진도, 3D 투어와 버추얼 워크 스루 기술도 직접 방문해 살펴보는 것을 따를 수 없다고 강조했다. 스탠튼 에이전트는 최근 캘리포니아에서 사진과 동영상만 보고 이주해 온 바이어가 실제 집을 보고 실망해서 추가로 돈을 들여 고친 뒤 다시 매물로 내놨다고 전했다. 베벌리힐스 ‘헤더 앤 리어카’의 리어카 보스낵 에이전트는 “가족 중 한두 명만 집을 보고 결정해도 바이어의 후회는 피하기 힘들다”며 “혼자서 집을 보고 나와 현관에서 결정한다면 틀릴 확률이 매우 높다”고 말했다. ③ 인스펙션 건너뛰기 셀러 위주인 현재 분위기에서 어필하기 위해 인스펙션을 생략하는 경우가 있지만, 덴버에 위치한 부동산 투자회사 ‘아틀라스’의 빈센트 도리오 대표는 큰 실수라고 단언했다. 실제 그의 한 고객은 하수관 검사를 건너뛰려다가 도리오 대표의 권유로 막판에 조사했다. 결과는 지하 파이프에서 깨진 부분을 발견한 것. 미리 발견한 덕분에 셀러에게 2만 달러의 수리비를 부담시킬 수 있었다. 헌집 허물고 새집을 짓는다고 해도 인스펙션은 필수다. 마이애미 ‘질스제더 그룹’의 주디 제더 에이전트는 “오래된 집은 지하에 정화조가 있을 수 있고 지붕에는 석면 재질이 있을 수 있다”며 “꼼꼼한 인스펙션 만이 나중에 큰 피해를 없앨 수 있는 방법”이라고 말했다. ④ 휴가용 주택 휴가용 주택은 대개 좋은 입지를 자랑해서 바이어가 혹하기 쉽다. 그러나 조지아의 ‘아메리프라이즈 파이낸셜’ 윌 로저스 재정 전문가는 유지비가 비싸다고 경고했다. 그는 “리노베이션, 수리비와 사는 동안 유지비를 간과하는 바이어가 많다”며 “당장 멋지고 살기 좋은 집만 생각했다가는 선택한 뒤에 추가로 드는 비용 때문에 허리가 휘는 악몽을 경험할 수 있다”고 말했다. 실제 최근 미네아폴리스의 한 호숫가에 30만 달러로 리스팅된 집을 사려다가 만 바이어는 머지않은 시일 내에 건물 전체의 배전, 냉난방시설과 지붕을 고쳐야 한다는 사실을 알고 거래를 하지 않았다. 이 바이어는 “집을 유지하려고 세컨드 잡을 뛰기는 싫었다”고 말했다. ⑤ 본인 마음대로 하기 어떤 색깔로 집을 칠하고, 어디에 주차하며, 얼마나 자주 잔디를 깎을지 정했는지 말할 수 있는 바이어는 많지 않다. LA의 인테리어 디자이너인 크리스티 넬슨은 “HOA 등이 각종 규정을 만들어 커뮤니티에 적용하는 곳의 집을 구매한다면 선택의 폭이 넓지 않다”며 “반드시 원하는 바가 있다면 다른 선택을 해야지 아니면 정신적으로 감정적으로 힘든 일상이 될 수 있다”고 전했다. ▶셀러의 5가지 실수 ① 최악의 모습 보이기 본인이 사는 집을 사랑하면 바이어가 찾을 수 있는 흠집을 알아채지 못할 수도 있다. 시애틀 ‘리맥스 부동산’의 존 매닝 에이전트는 “아무리 셀러 위주의 시장이고 매물이 부족해도 정돈되지 않은 집을 사고 싶은 바이어는 없을 것”이라며 “제값보다 덜 받을 생각이라면 모를까 바이어를 맞을 준비는 철저히 해야 한다”고 말했다. ② 양도세 준비 생략 집을 팔아 생긴 차익에는 양도세가 매겨진다. 로저스 재정 전문가는 집의 가치를 높인 업그레이드 등은 관련 서류가 있는 경우 세금 혜택을 받을 수 있는 조건이 된다고 강조했다. 최근 집을 판 한 셀러는 큰 차익을 남겼다. 과거 6만4000달러에 샀던 집을 45만7000달러에 팔아 개인 기준 25만 달러까지 가능한 국세청(IRS)의 양도세 면제 조건을 넘어선 것이다. 막대한 세금을 부담해야 할 상황에서 로저스는 지붕 수리, 데크 확장 등을 증명할 자료를 찾아 세금폭탄을 피할 수 있었다. ③ 상속 과정 실수 매닝 에이전트는 최근 교외 지역에 나온 50만 달러 주택을 원하는 바이어를 도왔다. 그러나 타이틀 조사 과정에서 해당 부동산이 형제간 법적 다툼 중인 사실을 알아냈다. 매닝은 “사망한 부모가 상속자인 아들들에게 정확한 유언을 남기지 않아 다툼이 벌어졌던 것”이라며 “바이어는 사실을 알고 복잡한 상황을 피할 수 있었다”고 말했다. 뉴욕의 공인회계사(CPA)인 프랭크 리비에조는 “자녀가 집을 잘 갖고 있어 주길 바라면서 상속하는 경우도 있지만, 간혹 유지와 관리에 부담을 느껴 제값을 받지 못하고 팔아버리는 경우도 있어 주의가 필요하다”고 말했다. ④ 임시방편으로 얼버무리기 이미 집에 문제가 있는데 바이어는 알아채지 못할 것이라고 착각하는 셀러가 얼마나 될까. 매닝 에이전트는 “집의 상태에 관한 정보 제공은 상호 신뢰의 문제”라며 “만약 뭔가 숨기고 있다는 느낌을 준다면 바이어도 공격적으로 대응하게 될 것”이라고 말했다. 플로리다주 데스틴의 신디 콜 에이전트는 휴가용 임대 주택의 수입을 부풀린 셀러의 예를 들며 “정보를 숨기는 건 물론, 잘못된 걸 알려주는 것도 신뢰를 훼손할 수 있다”고 경고했다. ⑤ 억지로 관철하기 샌타바버라의 건축가인 팀 고터는 부인의 허락도 없이 남편이 휴가용 주택을 판 이야기를 들려줬다. 분노한 부인이 새로운 휴가용 주택 짓기에 나서자 남편은 본인이 판 집을 더 비싼 값에 되샀다. 고터는 “요약하면 남편은 2년이 지난 뒤 더 비싼 값을 주고 되사려고 부인과 상의도 없이 부동산을 팔았던 것”이라며 “그사이 쓰지 않아도 될 건축 디자인과 인허가 비용만 낭비했다”고 말했다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-09-22

셀러스 마켓 여전하지만…

신규 주택 공급과 매물 부족으로 셀러스마켓이 지속하는 가운데 오퍼 경쟁은 점차 둔화하고 있는 것으로 나타났다. 즉, 집을 사겠다는 바이어끼리의 경쟁이 점차 누그러지고 있다는 것이다. 부동산 업체 ‘레드핀’이 자사 에이전트를 대상으로 조사한 결과, 8월 주택 거래 시 오퍼 경쟁(bidding war)을 경험했다고 응답한 비율은 58.8%였다. 이는 올 4월 74.3% 고점을 찍은 후 4개월 연속 하락세를 기록한 것이다. 6월의 62.1%보다도 3.3%포인트 낮은 수치다. 부동산 업계는 오퍼 경쟁 완화 추세가 이사 성수기인 8월까지 지속했다며 계절적 요인까지 작용하는 올 하반기에도 영향을 미칠 것이라고 전망했다. 오퍼 경쟁의 완화로 셀러의 호가보다 더 높은 가격에 팔리는 주택 수도 감소세다. 레드핀에 따르면, 주택 가격이 정점에 치달은 이후 오름세가 점점 안정화를 찾아가면서 셀러의 호가보다 더 높게 팔리는 주택 거래 비중도 줄고 있다. 일례로 9월 5일까지 4주 동안 셀러 호가 이상 높은 가격에 팔린 주택 거래 비율은 50%였다. 이는 7월의 55%보다 5%포인트 준 것이다. 레드핀 측은 셀러들은 여전히 주택 가격을 매우 높게 책정하고 있지만, 바이어들은 6개월 전과 같은 높은 프리미엄을 주고 주택을 매입할 의사가 없어 보인다고 설명했다. 레드핀의 조사 결과를 자세히 보면, 오퍼 경쟁이 가장 치열한 곳은 노스 캐롤라이나의 롤리(86.7%)였다. <표 참조> 지난달 매매가 성사된 주택의 10건 중 9건 가까이에서 오퍼 경쟁이 있었다는 의미다. 노스캘로라이나의롤리는 테크 허브로 우수 학교가 꽤 있어서 원격 근무가 가능하고 소득이 많은 이주자가 몰리고 있다. 이에 따라 이 지역 집값도 동반 상승세다. 전달의 오퍼 경쟁 점유율(71.3%)과 비교하면 15%포인트 이상 치솟은 것이다. 전년 동월보다는 무려 40%포인트 넘게 급증했다. 거의 2배 가까이 늘어난 셈이다. 캘리포니아의 샌프란시스코샌호세(70.7%)와 애리조나의 투손(70.5%)이그 뒤를 각각 뒤따랐다. 70.4%의 오하이오의 신시내티와 유타의 솔트레이크(68.1%)로 톱 5 안에 들었다. 오퍼 경쟁이 많았던 상위 15개 도시에는 샌디에이고(65.5%), 새크라멘토(62.9%), LA(62.9%)를 포함한 캘리포니아 대도시 4곳이 포함됐다. 캘리포니아가 여전히 바이어의 선호 지역임을 가늠할 수 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “집값이 일부 바이어가 감당하기 힘든 정도로 오른 게 오퍼 경쟁과 주택 거래 감소의 원인 중 하나”라며 “지나치게 높은 셀러의 호가도 거래를 방해하는 요소”라고 지적했다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-22

[부동산 투자] 주택 소유주 위한 세금혜택

한국과 미국의 주택 정책 중에 눈에 띄게 차이가 나는 것 중의 하나가 부동산 세법이다. 한국의 경우 1가구 1주택 소유를 원칙으로 하기 때문에 한 가구에서 2채 이상의 주택을 가지고 있을 때는 양도 소득세를 비롯한 모든 세율이 많이 높아진다. 그러나 미국은 2채 이상의 주택을 소유한 주민들에게도 적극적으로 여러 가지 세금을 감면하여 경제적 혜택을 주고 있다. 먼저 국세청(IRS)은 융자하여 주택을 산 홈오너에게 매년 보고하는 소득 중에 모기지 이자비용과 재산세 등을 소득의 공제대상으로 하여 세제 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다. 그러면 미국의 주택소유자들이 매년 하는 세금보고 때에 도움이 될만한 중요한 세제 혜택을 정리해 보자. 첫째, IRS에 소득을 보고할 때 모기지 이자비용에 대한 세금을 공제받을 수 있다. 우선 매달 지불하는 주택 융자의 상환액의 내용은 보통 원금과 이자로 구성되는데 대출 초기에는 원금 상환에 비하여 이자의 비중이 상당히 높다. 그리고 주택 융자에 대한 이자 공제는 가장 큰 세금 감면을 받을 수 있는 항목 중 하나이다. 결혼한 부부는 최대 100만 달러까지 대출금의 이자가 감면되며 위에 언급하였듯이 공제액은 모기지가 시작되는 초기에는 원금이 삭감되는 것보다는 월 페이먼트의 대부분이 이자이므로 새로 집을 사서 대출을 하는 사람들이 특히 많은 혜택을 볼 수 있다. 때에 따라 월 페이먼트에 재산세를 미리 공탁(Property Tax Escrow)하기도 하는데, 이때 주택 보험료나 모기지 보험료(PMI) 등이 추가되기도 한다. 둘째, 보통 해마다 2번에 걸쳐 내야 하는 재산세도 역시 세금 보고 시의 공제 항목에 포함된다. 세금보고를 할 때 공제 항목을 기재한 납세자들은 주거용 부동산에 대한 부동산 세금 공제를 받을 수 있으며 과세년도 중반에 집을 샀다면 판매일 이후에 납부한 모든 세금을 공제받을 수 있다. 자신이 거주하는 집에 대한 재산세를 1만 달러 공제 한도액 규정의 적용을 받는다. 특히 1가구 2주택 이상의 투자용(렌트) 주택이나 아파트의 경우는 재산세 전체에 대해 공제를 받을 수 있다. 특히 주택을 증.개축을 하여 개조하면 주택의 가치도 높일 수 있고 함께 세금공제 혜택을 받을 수 있다. 주택을 살 때와 마찬가지로 집을 증.개축할 때도 역시 주택의 담보대출이 가능하고 동일한 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 있다. 이렇게 집에 대한 개선을 계속하는 것은 주택을 판매할 때도 좋은 가격을 받는 데 도움이 될 수 있다. 주택으로 인하여 지불한 세금이나 가격보다 더 높은 금액에 팔린다면 올라간 만큼의 가격은 일정기준과 규칙에 따라 양도소득이 되어 과세대상으로 간주할 수 있다. 그러나 주택을 보수할 때의 비용이 공제되어 집을 팔 때 세금 공제 혜택을 볼 수 있다. 그 외에 모기지 이자 크레딧이나 포인트 공제 등을 통하여도 세금 감면의 혜택을 볼 수 있으니 전문가와 상의하여 볼 것을 권한다. 특별히 본인이 거주하는 주택이 지난 5년간 2년 이상 살았다면 1인당 25만 달러씩 부부 합하여 50만 달러까지 세금이 공제된다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장

2021-09-15

주택매매도 '인플레 전략' 필요

인플레이션 우려가 전방위로 경제를 압박하면서 주택시장도 물가오름세의 영향권에서 자유로울 수 없게 됐다고 재정 전문 뉴스 웹사이트 ‘뱅크레이트’가 진단했다. 팬데믹 직후 지난해 5월 0.2% 상승에 그쳤던 인플레이션은 이후 꾸준히 상승해 지난 6월 5.4%를 기록하며 2008년 7월 5.5% 이후 13년 만에 사상 최고치를 기록했다. <그래프 참조> 주택시장은 그동안 예외적으로 호황을 누렸지만 팬데믹 이후 급격하게 오른 집값이 부담이 될 수 있다는 경계심도 커지고 있다. 즉, 팬데믹도 이겨낸 주택시장으로 보이지만 덩달아 오르고 있는 물가상승세가 더해지면 바이어나 셀러 모두 새로운 전략이 필요하다는 분석이다. 뱅크레이트는 고물가 시대 주택시장 참여자들이 고려해 봐야 할 필승전략을 소개했다. ▶장기간 거품 형성 작은 규모의 꾸준한 인플레이션은 보통 정상적인 현상으로 풀이된다. 그러나 최근의 물가 상승세는 큰 폭의 오름세로 인해 주유할 때는 물론, 주택 리스팅 가격을 정할 때까지 광범위하게 강력한 영향력을 행사하고 있다. 워싱턴 DC의 싱크 탱크인 '아메리칸 엔터프라이즈 인스티튜트(AEI)'의 데스몬드 라치맨 시니어 펠로우는 "이토록 오랫동안 이토록 낮은 금리를 유지한 까닭에 경제 모든 분야에 거품이 생성됐다"며 "이는 비단 주택시장만은 아니다"라고 경고했다. 주택시장에 인플레이션적인 요소를 대입하면 제한된 공급으로 집값이 빠르게 오르는 점이 설명된다. 이런 주택 재고 부족은 팬데믹과 연결된 신축 지연과 함께 기존 홈오너들이 집을 팔 계획을 미루면서 심해지고 있다. 종합하면 셀러 입장에서는 호가보다 높은 가격을 제시하는 다수의 오퍼를 받을 수 있어 즐거운 고민이지만 바이어는 도저히 이기기 힘든 치열한 오퍼 경쟁에서 좌절감을 느낄 수 있는 상황이기도 하다. ▶셀러가 고려할 점 만약 당장 집을 판다면 크게 걱정할 것은 없다. 집값은 올랐고, 바이어는 많고, 경쟁할 다른 매물은 적기 때문이다. 그렇게 집을 팔 수 있지만 진짜 문제는 다음에 생긴다. 살던 집을 팔고 새롭게 살 집을 사야 한다면 제한된 매물을 놓고 다투는 바이어들 틈으로 내던져져 적은 매물을 놓고 무한경쟁을 펼쳐야 하기 때문이다. 셀러가 누릴 수 있는 장점은 우선 많이 늘어난 수요다. 팬데믹 이후 재택근무가 늘면서 많은 새로운 바이어들이 내 집 장만을 최우선 순위로 추진하는 상태다. 대신 이렇게 늘어난 수요를 뒷받침해줄 충분한 매물 리스팅이 부족한 상태로 셀러들이 가장 좋아하는 집값 상승을 부추기고 있다. 바이어끼리 경쟁이 심해지면서 집값이 뛰는 것 말고도 인스펙션, 주택 감정 등을 건너뛰거나 후한 조건으로 대체하는 경우가 늘어 셀러에게 우호적인 상황이다. 많은 주택 전문가들은 집값이 최고점에 거의 도달한 상태로 보기 때문에 지금 집을 판다면 가장 큰 차익을 남길 수 있다. 셀러가 직면할 문제점은 앞서 언급한대로 새로 살 집을 찾기 어렵다는 것이다. 만약 보다 작은 집으로 다운사이징을 한다면 상대적으로 더욱 매물이 적어 보다 치열한 경쟁을 각오해야 한다. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 지난해 이후 전국 집값은 평균 17% 이상 올랐다. 이것이 의미하는 바는 셀러는 최고가에 집을 팔 수 있지만, 본인도 최고가에 새로운 집을 사야 한다는 것으로 원하는 스케줄에 맞춰 이사를 하기 힘들 수 있다는 것이다. 그리고 마지막으로 부족한 주택 매물과 높은 주택 가격은 물론, 덩달아 렌트비까지 오른 사실이다. 집을 팔고 렌트를 선택하려고 해도 부담이 늘었다는 설명으로 살 기간과 렌트비에 대한 정확한 계산이 필요하다. ▶바이어가 고려할 점 열기와 광기가 더해진 주택시장이지만 제대로 된 전략을 세우고 정확한 도움을 받으면 원하는 집을 살 수 있다. 가장 중요한 것은 마음에 드는 집을 찾으러 나서기 전에 모기지 사전승인을 받는 것이다. 그리고 최대한 많은 다운페이를 준비해서 셀러에게 진지한 바이어인 점을 어필하고 동시에 재정적으로 탄탄한 상태임을 보여줘야 한다. 바이어가 누릴 수 있는 장점은 모기지 이자율이 이렇게 낮은 적이 없었다는 것이다. 집값은 이미 크게 올라 이전보다 더 많이 부담되지만, 대출 관련 비용은 사상 최저 수준으로 저렴해졌다. 30년 만기 고정금리 모기지 이자율이 3% 아래를 밑도는 가운데 이전보다 더 많은 자금을 동원할 수 있는 상황이다. 집값이 너무 올라 걱정을 하는 이들도 있다. 그러나 많은 전문가는 2008년 금융위기를 촉발한 부동산 거품 붕괴가 이번에는 되풀이되지 않을 것이라고 예측한다. 만약 지금 집을 사는 바이어가 단기간 내 다시 집을 판다면 단기적으로는 손해를 볼 수 있지만 10여 년 전과 같은 거대한 주택 압류 사태는 없을 것으로 예상한다. 바이어가 직면할 문제점은 압도적인 셀러 위주의 시장에서 치열하게 오퍼 경쟁을 준비해야 하고 최종 계약에 앞서 수많은 도전과 실패를 피하기 힘들다는 것이다. 또 당초 계획한 예산 범위를 재점검하거나 원하는 집의 조건을 다시 고려해야 할 수도 있다. 집값이 고점을 찍고 하락한다면 지금 집을 사는 바이어 입장에서는 시장 급랭에 따른 시세 하락을 피할 수 없다. 그러나 전문가들에 따르면 대규모 압류 사태는 일어날 가능성이 작고 만약 바이어가 평생 살 집을 구매한다면 집의 가치는 결국에는 회복할 것이다. ▶인플레이션 종식 기다려야 하나 거시경제와 관련해서 집을 사야 하는 완벽한 타이밍은 없다. 오직 바이어가 편안하게 느끼는 때 구매하면 된다는 조언이다. 즉, 만약 모든 숫자가 본인에게 맞아 떨어지고 모기지를 받을 수 있으며 이후 매달 상환이 가능하다면 지금이 바로 집을 사야 하는 완벽한 타이밍이란 뜻이다. 그렇지 않다면 시장 상황이 좀 더 바이어에게 우호적일 때까지 기다리거나 아니면 다른 지역을 물색하거나 원하는 집의 조건을 달리하는 것도 해법이 될 수 있다. 어떤 결정을 내리든 중요한 것은 본인의 재정 상황이 확고해야 하고 주택시장에 진입할 시기에 맞게 모든 준비가 이뤄져야 한다는 점이다. 만약 현시점에서 좀 더 기다리는 전략을 택한다면 그 기간 중 더 많은 저축을 할 수 있다. 이후 좀 더 차분해진 주택시장에서 지금보다 많은 다운페이를 지참할 수 있다면 보다 유리한 위치에서 구매에 임할 수 있을 것이다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-09-15

모기지 상환 유예 끝나도 차압대란 없을 듯

코로나19 지원책 중 하나인 주택 차압 금지 조치가 지난 7월로 종료됐지만 과거 금융위기 때와 같은 주택 차압 대란은 일어나지 않을 것으로 보인다. 경제 매체 CNBC는 160여 만명의 모기지 상환 유예 혜택이 9월 말로 끝날 예정이라고 최근 보도했다. 모지기 데이터 및 분석 업체 '블랙나이트'에 따르면 모기지 상환을 미룬 주택소유주가 지난주 대비 5% 감소했다. 전체 주택 모기지 융자의 3.1% 정도인 161만8000명은 모기지 구제 프로그램의 혜택을 보고 있다. 이는 최고 정점을 찍었던 지난 해 5월 500만 명에서 대폭 감소한 것이다. 이들이 미납한 모기지 규모는 3130억 달러로 집계됐으며 이들의 상환 유예 혜택이 9월말로 끝남에 따라 차압 사태에 대한 우려가 크다. 그러나 사상 최대 수준의 주택 에퀴티와 매물 부족으로 인해서 과거와 같은 차압 사태는 발생하지 않을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 상환 유예 수혜자의 98%는 집값 상승에 따라 최소 10% 가량의 에퀴티를 보유하고 있다. 이 중 93%의 에퀴티는 10%가 넘는다. 에퀴티는 주택가치에서 주택 융자를 제하고 남은 잔존 가치를 가리킨다. 일례로 주택 가치가 50만 달러고 모기지가 45만 달러라면 5만 달러가 주택 잔존 가치가 된다. 다시 말해서 모기지를 갚을 수 없는 주택소유주가 집을 매각하고도 최소한 5만 달러는 손에 쥘 수 있다는 말이다. 이에 더해 매물 품귀 현상이 극심한 현재와 같은 주택시장에서 집을 파는 건 어렵지도 않고 걸리는 기간도 평상시보다 짧기 때문에 차압 시장으로 진입할 주택이 많지 않다는 게 부동산 업계 관계자들의 분석이다. 한 부동산 전문가는 "2009년 금융위기 당시에는 집값이 급락하면서 모기지가 주택가치보다 높은 소위 '깡통주택'이 대부분이었다"며 "이런 매물이 시장에 몰리면서 주택거래도 제대로 이루어지지 않아 융자 기관이 차압하는 주택이 급증했었다"고 설명했다. 이어 그는 "현재는 주택 가격이 가파르게 오르면서 주택 소유주 대부분이 상당한 에퀴티를 가지고 있어서 급매에도 양도 차익을 볼 수 있고 매각 기간도 짧기 때문에 차압 사태 재연 가능성은 매우 적다"고 덧붙였다. 주택가치 대비 채무비율(CLTV)이 80% 미만으로 집을 담보로 사용할 수 있는 홈에퀴티(Tappable Equity)가 지난 2분기에만 1조 달러가 늘었다. 현재 홈에퀴티 수준은 코로나19 팬데믹이 본격화한 지난 연초의 6조 달러보다 3조 달러 이상 급증한 9조 달러를 웃돌고 있다. 에퀴티가 대폭 증가한 것은 주택 가격의 급등에 있다. 부동산 분석 업체 '코어로직'의 최근 자료에 따르면 7월 전국 주택 가격은 전년 동월 대비 18%나 뛰었다. 애리조나와 아이다호 주는 각각 33%와 28%나 급격하게 상승했다. 프랭크 마텔 코어로지 최고경영자(CEO)는 "밀레니얼세대가 주요 주택 바이어로 부상하고 세입자들이 급등세인 임대료를 피해 집 구매에 나서면서 주택 가격 오름세는 당분간 지속할 것"이라고 전망했다. 부동산 데이터 분석 업체인 아톰에 따르면 지난 7월 말로 차압 금지 구제가 만료됨에 따라 올해 8월 초기 채무불이행 고시를 나타내는 첫 압류 시작 건수는 8348건으로 2020년 8월 대비 60% 늘었다. 전월 대비로는 27% 증가한 것이다. 하지만 팬데믹 이전인 2019년 8월의 2만8000건과 비교하면 3분의 1수준이다. 한 마디로 정상 범위라는 게 업체의 설명이다. 아톰의 모기업 리얼티트랙의 릭 샤가 수석 부사장은 "연방 정부의 모기지 상환 유예 조치가 9월 말로 끝나면 향후 3개월 동안은 주택 차압이 분명 늘겠지만 차압 매물이 주택 시장으로 대량 유입되지는 않을 것"이라고 진단했다. 올 연말까지는 정상 범위를 밑돌 것이라고 덧붙였다. 부동산 업계는 최근 조 바이든 행정부는 주택 소유자들에게 월 페이먼트를 최대 25%까지 낮춰주는 새 지원안을 시행할 것이라고 지난 7월 발표했다며 추가 지원책으로 차압 대란 가능성은 더 낮다고 지적했다. 바이든 행정부는 90일 이상 모기지 납부를 연체했거나 상환 유예 수혜자는 융자 조정을 통해서 월페이먼트 감축 혜택을 받을 수 있다고 밝힌 바 있다. 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-15

[부동산 이야기] 부동산 거래 분쟁 요소

부동산 거래 시 흔하게 발생하는 매매 당사자 간의 분쟁에 대해서 말씀드리는 시간을 준비했습니다. 부동산 거래를 하면서 많은 분이 걱정하는 것은 내가 구매하는 부동산이 내가 알지 못하는 어떠한 문제가 있을 수 있지는 않을까일 것입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법으로 타이틀 인슈런스라는 제도를 운용하고 있지만 그런데도 몇몇 문제는 주의가 필요합니다. 가장 흔하고 많이 접하는 분쟁은 건물의 실제 면적과 등기된 면적이 다른 경우입니다. 여러 가지 경우의 수가 있을 수 있지만, 건물의 면적이 다르게 등록된 이유는 대부분의 전 소유주 또는 등기 사무소의 실수로 실제 건물 면적과 다르게 기록되는 것이 대부분의 경우입니다. 이러한 문제를 가장 확실하게 해결하는 방법은 건물이 등록된 시청 또는 카운티 사무실에 직접 방문해서 빌딩 앤 세이프티 부서에서 관련 서류를 확인하는 것입니다. 오래된 건물이나 불법 증축이 의심될 경우 위에 말씀드린 절차를 꼭 수행하시는 것이 가장 정확하게 건물의 면적을 확인하는 방법입니다. 건물의 면적을 등록하는 방법은 빌딩 앤 세이프티에서 관련 인허가 서류를 확인하고 이를 바탕으로 카운티 등기소에 신청하는 것으로 이루어지는데 건물주 확인과 정확한 빌딩 퍼밋이 준비되어 있다면 신청 후 바로 정정된 정보로 등록될 수 있습니다. 이즈먼트(Easement) 관련 문제도 종종 접할 수 있는 대표적인 부동산 소유권 분쟁이라 할 수 있습니다. 이즈먼트는 부동산 소유권의 일부를 공동으로 사용할 수 있도록 소유주들의 합의로 이루어지는 것을 뜻하는데, 예를 들어 건물과 건물 사이의 공간을 공동으로 자동차가 주차를 위해 왕래할 수 있는 것에 대해 해당 건물주들의 합의를 디드(Deed)에 명시하는 것으로 서로의 합의를 보장하는 것입니다. 하지만 어떠한 경우 이즈먼트가 문서화되어 있지 않고 오랜 시간 서로 간의 암묵적인 합의로 이루어지다 소유주가 바뀌는 경우 분쟁의 소지가 생기는 경우가 있습니다. 위에서 예를 들어 드린 것 이외에도 이즈먼트는 생각보다 여러 가지 다양한 방법과 형태를 나타낼 수 있으므로 부동산 매매 시 주의 깊게 살펴보아야 될 대상입니다. 상업용 부동산의 경우 토지 오염에 관한 분쟁도 심심찮게 나올 수 있는 문제입니다. 사업용 부동산의 매매 절차에 토지오염에 관한 조사를 은행에서 필수로 요구하기 때문에 매번 소유권이 바뀔 때마다 새롭게 조사를 하게 되고 이때 문제가 발견되면 그 이전의 소유주 또한 공동의 책임을 요구받기 때문에 좀 더 주의 깊게 살펴서 매매를 결정하여야 합니다. 부동산 매매 절차가 끝난 이후 갑자기 부동산에 담보 설정 문제가 발생하는 것도 주의를 필요로 하는 문제입니다. 전 주인의 채무 문제가 매매 이후에 발생하는 것은 대부분 타이틀 인슈런스에서 보호받을 수 있는 문제이지만 세금이나 기타 정부와 관련된 채무문제는 해결하는데 좀 더 복잡할 수 있으므로 경매나 은행 차압 매물을 살 경우 좀 더 세심한 주의를 기울여야 합니다. 이외에도 여러 소유권 분쟁이 있을 수 있습니다. 불법적인 상속, 자격이 안 되는 셀러의 소유권 이전문제, 이혼 소송 중 불법적인 소유권 이전 문제 등등 여러 셀 수 없는 종류의 소유권 이전 문제가 나타날 수 있습니다. 이러한 대부분의 문제는 타이틀 인슈런스를 통해 보상받을 수는 있지만, 그 기간 동안 많은 노력과 수고를 하여야 하므로 가장 빠르고 확실한 방법은 문제가 일어나기 전에 미연에 방지할 수 있도록 거래 시 모든 서류를 꼼꼼히 따지고 확인하는 것이 무엇보다 중요하다고 말씀드릴 수 있습니다. ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장

2021-09-15

계획 세우고…유연한 대처…오퍼는 신중히

뜨겁다고 표현되는 요즘 주택시장은 바이어에게는 여간 피곤한 상황이 아니다. ‘로저스 힐리 앤 어소시에이츠’ 부동산의 로저스 힐리 CEO는 “지금까지 지켜본 것 중 전례를 찾기 힘든 시장”이라며 “바이어 입장에서 지치지 않는 것이 이상하지 않을 정도”라고 말했다. 이어 힐리 CEO는 “많은 바이어가 호가 이상을 현금으로 제시하는 경쟁 오퍼를 당해낼 재간이 없다”며 “경쟁이 심해질수록 바이어의 피로도와 사기저하는 심각해지고 있다”고 강조했다. 만약 본인도 현재 주택시장에서 오퍼 경쟁을 벌이고 있다면 ‘번아웃’을 주의해야 한다. 하지만 이런 심리적인 타격을 예방할 수 있는 방법을 강구한다면 결국에는 원하는 집도 구할 수 있을 것이다. ▶계획 수립 내 집 마련의 계획을 갖는 것은 불안감과 불확실성을 줄이는데 확실히 도움이 된다. ‘프리미어 프라퍼티 바이어스’의 에릭 너후드 대표는 “집을 사고 싶다면 반드시 계획을 세우고 결정을 해야 하며 이후 어떤 상황이 생겨도 수립한 계획을 지켜야 한다”고 강조했다. 또 너후드 대표는 “예산은 반드시 가장 현실적이고 보수적으로 짜야 한다”며 “감당할 수 있는 부분에 대한 경계를 정하고 제삼자가 이 경계를 넘게 하도록 해서는 안 된다. 본인의 계획이라는 점을 바이어는 제대로 알고 지켜야 한다”고 말했다. ▶사전승인 받기 집을 살 때는 고려할 부분이 많지만 그중 재정적으로 완벽한 준비는 가장 큰 스트레스 요인을 없앨 수 있는 지름길이다. 그리고 여기서 핵심은 모기지 사전승인을 받는 것이다. 모기지 사전승인을 손에 쥐면 스트레스 해소는 물론, 매력적인 바이어로 어필할 수 있는 확률도 커진다. 시카고의 풀서비스 부동산 회사인 ‘다운타운 리얼티 컴퍼니’의 벤 크리머 대표는 “경쟁이 심한 시장에서 부각되려고 하는 바이어들이 넘치는 상황을 셀러도 잘 알고 있다”며 “모기지 사전승인을 받은 바이어가 제시하는 오퍼라면 셀러가 빠르게 알아보고 관심을 보일 수 있다”고 말했다. ▶유연한 대처 크리머 대표는 “요즘 상황에서 바이어에게 하고 싶은 최고의 조언은 계획을 따르되 유연하게 대처하라는 것”이라고 강조했다. 그는 “분명히 본인이 원하는 집은 시장 어딘가에 있는데 지금 상황은 생각만큼 많은 집을 노크해 볼 수 없다는 것”이라며 “아무리 잘 준비했다고 해도 한두 차례 도전 만에 성공하기는 쉽지 않다는 점을 인정해야 한다”고 말했다. 즉, 원하는 조건을 가진 주택 후보들을 살펴보고 오퍼도 던지면서 경험치를 올리되 당초 선택지에 없던 지역이나 집 역시 받아들일 수 있는 여유를 가져야 한다는 뜻이다. 체크리스트에 ‘반드시’라고 표시됐던 항목을 ‘가능하면’으로 바꿀 수 있어야 한다. ‘퍼스트 유나이티드 리얼티 앤 모기지’의 카리 워싱턴 대표는 “아이들을 위해 3베드룸이 필요한 경우도 손님을 위한 추가 욕실을 갖지 못할 수 있다”며 “늘 생각해뒀던 페인트 컬러를 찾지 못해도 집을 산 뒤에 직접 칠할 수 있다고 가능성을 열어둬야 스트레스도 덜하고 성공 확률도 높일 수 있다”고 설명했다. ▶제한적인 접근 지금 주택시장에서 유연성을 강조했다고 해서 정말로 좋아할 수 없는 집이나 도저히 예산 내에서 맞출 수 없는 모든 집까지 고려하라는 것은 아니다. 이런 과도하게 열린 접근법은 집을 사는 과정에서 부정적인 생각만 더하게 할 뿐이다. ‘오덴 그룹’의 리아 말콤 에이전트는 “바이어들이 번아웃되는 주요한 이유 중 하나는 너무 많은 집을 보고, 너무 많은 오퍼를 하기 때문”이라며 “물리적으로 직접 가서 볼 수 있는 매물로 제한하고 본인의 예산 범위 내에서 살 수 있는 집에만 오퍼를 해야 한다”고 말했다. ▶실패에서 배우기 LA에서 부동산 에이전트로 일하며 ‘오픈도어’의 소비자 분석가로 일하는 베아트리스 드 용은 “도움을 청하는 바이어에게는 실패한 오퍼에서 많은 것을 배울 수 있다고 말한다”며 “다음에는 더 빨리, 더 비싸게, 더욱 공격적인 용어를 사용해 오퍼를 할 것이고 보다 창의적인 방법으로 셀러에게 어필하도록 할 것”이라고 말했다. 워싱턴 대표는 첫 번째 오퍼를 베스트 오퍼로 만들라고 조언했다. 그는 “많은 바이어가 본인의 오퍼보다 더 높은 가격에 더 빠르게 제시된 것을 보고 좌절한다”며 “첫 번째 오퍼를 가능한 한 가장 강력하게 만들어 제시하면 설혹 실패하더라도 승리한 바이어가 본인보다 높은 가격을 제시했을 것이란 중요한 사실을 알 수 있게 된다”고 설명했다. ▶에이전트 활용 바이어가 선택한 에이전트는 주택 구매 과정을 매끄럽게 도와줄 뿐 아니라 바이어가 받게 될 스트레스를 줄여줄 수 있는 적임자이다. ‘퍼스트 팀 리얼 에스테이트’의 미셸 해링턴 최고운영책임자(COO)는 “에이전트는 주택 구매 과정을 보다 쉽게 만들어주고 바이어가 지쳐 나가떨어지는 기분을 줄여준다”며 “에이전트는 주택 구매 과정을 가능한 한 가장 쉽게 만들어 스트레스를 느끼지 않게 해주는 일을 한다. 만약 에이전트가 있어도 여전히 힘들고, 스트레스를 받는다면 다른 적임자를 찾아야 할 것”이라고 말했다. ▶휴식 취하기 잘 준비하고 유능한 전문가의 도움까지 받았지만, 여전히 지치고 힘이 든다면 쉬는 것도 방법이다. 집을 찾는 과정을 멈추는 것은 바이어의 정신 건강에 긍정적인 것은 물론, 개인 재정 상태에도 도움을 줄 수 있다. 크리머 대표는 “당분간 주택시장은 넘치는 바이어와 제한적인 매물로 바이어 입장에서 선택 가능한 옵션이 많지 않을 전망”이라며 “다만 가을로 접어들면 바이어는 소폭 줄어들고 수요와 공급의 균형에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 예상했다. 이어 그는 “만약 지금 집을 찾는 과정을 멈추고 몇 개월 쉴 수 있는 바이어라면 이후 활동을 재개할 때 더 좋은 집을 찾을 수 있고 가격도 보다 합리적인 수준을 기대할 수 있을 수 있다”고 전했다. 또 시장을 잠시 떠나는 기간 동안 바이어로서 나중에 셀러에게 보다 매력적으로 보일 수 있는 준비를 할 수도 있다. 부동산 투자회사 ‘페어런트 포트폴리오’의 조너단 산체스 공동설립자는 “쉬면서 기다리는 동안 더 많은 다운페이를 준비하거나 크레딧 점수를 올려 보다 강력한 바이어로 다시 등장할 수도 있을 것”이라고 말했다. 류정일 기자 ryu.jeongil@koreadaily.com

2021-09-08

[부동산 투자] 융자보험과 면제 조건

현재의 주택 시장은 이미 높아진 가격과 곧 대출이자가 곧 오를 것이고 그 후에는 집값이 내려갈 것이라는 예상 때문에 주택구매를 잠시 망설였던 일부 바이어들의 생각과는 달리 가격이 오르고 있다. 지난 일 년 동안 미국의 집값이 20%나 인상되고 현재도 계속 가격이 올라가고 있다. 집을 사려면 보통 20%의 다운페이먼트가 필요하다고 생각하는데 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 특히 요즘은 계속되는 주택 가격 상승으로 20%의 다운페이먼트를 준비하고 주택을 사려던 바이어들도 20% 미만의 다운페이를 할 수밖에 없다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 은행에서는 융자에 대한 보험을 들기를 요구한다. 오늘은 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 부르는 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집을 사고 난 후에 가격 상승 등의 이유로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자. 연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운페이먼트를 가지고 집을 사야 하는 바이어들이 있다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지보험을 들게 한다. 다행히 지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 산 홈오너들은 그동안 지불해 오던 PMI 지급을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자. 먼저 PMI는 다운 페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70%나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다. 그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사를 통해 현재의 주택 가격을 알아보는 것이 좋다. 한편 감정가가 조금 모자랄 때, 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다. 하지만 FHA를 비롯한 몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장

2021-09-08

LA 한인타운 주택 거래는 활발, 가격은 조정

LA한인타운 주택시장의 열기는 8월에도 이어갔지만, 가격 상승세는 점점 둔화하는 추세다. 올 8월 단독주택(SFR), 콘도미니엄, 임대수익용 주택 거래량 모두 전년 동월 대비 두 자릿수 증가율을 기록했다. 다만 단독주택과 임대 수익용 주택의 평균 거래 가격은 작년보다 밑돌았다. 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 올 8월 LA한인타운 주택 거래 현황을 분석한 결과, LA한인타운에서 매매된 주택은 총 127채로 지난해 같은 기간의 89채보다 43% 증가에 그쳤다. <표 참조> 올 상반기까지 주택 거래량이 작년 동기 대비 배 이상 늘어났던 것과 비교하면 증가 폭도 점차 줄어들고 있다. ▶단독주택(SFR) 지난 달 거래된 단독주택 수는 63채로 지난해 8월의 44채보다 43% 증가했다. 전달의 55채보다도 8채 더 많았다. 매매가 가장 빈번했던 거래 가격은 172만5000달러로 지난해의 170만 달러보다 2만5000달러(1%) 정도 더 높았다. 지난 7월의 168만1000달러와 비교하면 4만4000달러 이상 더 많은 것이다. 다만 스퀘어피트 당 평균 거래 가격은 839달러로 지난해 8월의 842달러와 비교하면 3달러 정도 낮았다. 전달의 860달러보다도 21달러 낮은 수준이다. 지난달 거래된 주택의 평균 크기는 2805스퀘어피트로 2020년 8월의 2208스퀘어피트 보다 500스퀘어피트 이상 더 컸다. 매물로 나와 거래 성사까지 걸린 평균 일수는 36일이었다. 지난해 같은 기간의 27일보다는 9일 더 늘었다. 다만 중간 거래 일수는 19일에서 20일로 하루 앞당겨졌다. 단독주택 매물의 64% 정도의 거래 기간이 30일 이하였다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 평균 98.59%로 지난해보다 2.09%포인트 하락해 오퍼 경쟁이 완화됐음을 보여줬다. ▶콘도 지난해 8월에 거래가 이루어진 콘도 수는 33채였는데 올해는 이보다 11채(33%) 더 많은 44채였다. 중간 거래 가격은 69만9500달러로 작년 동기 대비 10만 달러(17%) 이상 올랐다. 이는 전달의 72만4000달러와 비교해서 2만 달러 이상 밑도는 가격이다. 스퀘어피트당 평균 거래가는 600달러로 작년 8월의 581달러와 비교해서 19달러 더 많았다. 지난 7월의 567달러보다도 33달러가 더 높았다. 콘도의 평균 매매 소요기간(DOM)은 31일로 지난해와 동일했다. 다만 중간 거래 기간은 22일로 지난해 8월보다 5일 정도 빨랐다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 100.07%로 작년 8월보다 1.64%포인트 상승했다. 셀러의 호가보다 더 높은 가격에서 거래가 이루어졌다는 의미다. 한 부동산 업계 관계자는 “단독주택 가격이 비싸고 매물양도 적은 상황으로 인해서 콘도에 대한 인기가 여전히 건재함을 알 수 있다”고 설명했다. ▶임대수익용 주택 올 8월에 총 20채의 임대수익용 주택이 매매됐다. 이는 작년 동기 대비 67% 늘어난 것이지만 전달의 30채와 비교해 10채가 준 것이다. 중간 거래가격은 144만6250달러로 지난해의 127만5000달러보다 13% 더 높았다. 하지만 스퀘어피트당 평균 거래가는 지난해의 442달러보다 40달러나 낮은 402달러였다. 다시 말해서 거래된 주택의 크기가 커진 것이지 가격 자체의 상승 폭은 되레 준 것으로 분석된다. 2020년 8월에 거래된 임대수익용 주택의 평균 크기는 3482스퀘어피트였던 것에 반해서 올해는 4597스퀘어피트로 700스퀘어피트 넘게 커졌다. 임대수익용 주택의 평균 매매 소요기간(DOM)은 지난해의 44일보다 20일 이상 불어난 67일이었지만 가장 빈도가 많았던 거래 완료일은 32일로 작년 8월과 비교해서 이틀 앞당겨졌다. 매물 리스팅 가격 대비 실제 매매 가격 비율은 96.98%로 작년 같은 기간의 93.82%보다 3%포인트 이상 올랐다. 이는 지난해보다 올 8월에 거래된 임대수익용 주택 가격이 셀러의 호가에 더 근접했다는 걸 가리킨다. 임대수익용 주택의 경우, 매물의 희소성에다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래에 변동 폭이 크다는 점은 고려해야 한다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “7월부터 LA한인타운 주택시장이 조금 주춤하는 듯 보였는데 의외로 그렇지 않았다”고 말했다. 이어 그는 “올 초처럼 오퍼 경쟁이 그렇게 심하지 않고 적정가격에 나온 매물에 바이어들이 몰리고 있는 반면에 호가가 비싼 매물은 가격 조정이 되어 팔리는 추세”라며 LA한인타운 주택 시장이 조정 국면에 진입하고 있음을 시사했다. 사설: LA한인타운은 8월에도 활발하게 주택 거래가 성사됐지만, 가격은 점차 조정되는 추세다. [구글어스 캡처] 진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com

2021-09-08

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